Darovanie domu, bytu alebo pozemku: Čo musí obsahovať darovacia zmluva a na čo si treba dať pozor?

Nesprávne pripravená darovacia zmluva môže viesť k závažným komplikáciám – od zdĺhavých súdnych sporov až po riziko povinnosti vrátiť dar. Preto je dôležité vedieť, ako má darovacia zmluva vyzerať a aké náležitosti nesmie postrádať.

V tomto článku sa dozviete:

• ako má byť darovacia zmluva správne vyhotovená,
• na čo si dať pozor pri jej uzatváraní a v ktorých prípadoch je neplatná,
• aký vplyv má darovanie na dedičské konanie,
• aké povinnosti má darca voči obdarovanému.

Darovanie majetku, predovšetkým bytov, domov či pozemkov, patrí medzi najčastejšie spôsoby, ako v rodinnom prostredí riešiť prevod vlastníctva bez finančnej protihodnoty a bez daňového zaťaženia. Z právneho pohľadu však nejde o jednoduchý úkon – darovacia zmluva musí spĺňať viaceré zákonné podmienky.
Ak zmluva nie je vyhotovená správne, môže to viesť k vážnym právnym problémom aj v situáciách, keď ide o darovanie medzi blízkymi osobami.
Preto je dôležité poznať nielen výhody darovania, ale aj jeho úskalia a možné riziká.

Čo je darovacia zmluva?

Darovacia zmluva k nehnuteľnosti je právny dokument, prostredníctvom ktorého darca bezodplatne prevádza vlastnícke právo k nehnuteľnosti na obdarovaného, pričom obdarovaný dar výslovne prijíma.
Tento typ zmluvy sa riadi najmä ustanoveniami Občianskeho zákonníka, ktorý upravuje právne úkony a prevody vlastníckych práv.
Pri darovaní nehnuteľností je zároveň nevyhnutné dodržiavať aj katastrálny zákon, ktorý stanovuje pravidlá zápisu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Čo musí obsahovať darovacia zmluva, aby bola platná?

Obsah darovacej zmluvy závisí predovšetkým od toho, čo je predmetom darovania. Ak ide napríklad o darovanie peňazí, postačuje ich odovzdanie s jasným vyhlásením, že ide o dar.
Pri nehnuteľnostiach je však písomná forma zmluvy nevyhnutná – bez nej je zmluva neplatná.

Darovacia zmluva musí obsahovať najmä:

• presnú a jednoznačnú identifikáciu predmetu darovania,
• jasné označenie zmluvných strán,
• výslovné vyhlásenie darcu o darovaní a vyhlásenie obdarovaného o prijatí daru,
• podpisy zmluvných strán ako prejav ich slobodnej vôle,
• súlad s príslušnými právnymi predpismi (katastrálny zákon pri nehnuteľnostiach, zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov pri bytoch a nebytových priestoroch).

Aké dokumenty sú potrebné pre kataster?

Platnosť zmluvy závisí od splnenia zákonom stanovených náležitostí, pričom požiadavky sa môžu líšiť podľa typu nehnuteľnosti. Pri prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru sú nároky na obsah zmluvy spravidla vyššie než pri pozemkoch alebo rodinných domoch.
Na povolenie vkladu vlastníckeho práva je vo väčšine prípadov potrebné priložiť aj ďalšie dokumenty. Aj platná zmluva teda nemusí automaticky znamenať, že kataster vklad povolí, ak chýbajú požadované prílohy.

Okresný úrad posudzuje, či zmluva obsahuje všetky podstatné náležitosti, či bola uzatvorená v zákonom stanovenej forme, či má darca právo s nehnuteľnosťou nakladať, či sú prejavy vôle zrozumiteľné a jednoznačné, či nie sú obmedzené dispozičné práva a či zmluva nie je v rozpore so zákonom alebo dobrými mravmi.
Pri rozhodovaní o vklade úrad prihliada aj na ďalšie skutkové a právne okolnosti, ktoré môžu mať vplyv na jeho povolenie.

Ak je zmluva vyhotovená formou notárskej zápisnice alebo autorizovaná oprávnenou osobou, okresný úrad posudzuje už len jej súlad s údajmi katastra a splnenie procesných podmienok.

Je nutná prítomnosť notára?

Ak je predmetom darovania nehnuteľnosť, nie je nevyhnutná osobná účasť notára pri uzatváraní zmluvy. Postačuje, ak sú podpisy zmluvných strán úradne osvedčené, čo môže vykonať notár alebo matrika.

Kedy je darovacia zmluva neplatná?

Darovacia zmluva je neplatná, ak nespĺňa zákonné podmienky platnosti právneho úkonu podľa Občianskeho zákonníka, najmä ak:

• nie je uzatvorená v písomnej forme,
• ide o darovanie, ktoré má byť splnené až po smrti darcu,
• nebola uzatvorená slobodne, vážne, určito a zrozumiteľne,
• bola uzatvorená osobou nespôsobilou na právne úkony,
• vznikla pod nátlakom, v tiesni alebo za nápadne nevýhodných podmienok,
• obsahuje falšované podpisy,
• predmet darovania nie je možné právne darovať,
• darca nemá právo s nehnuteľnosťou disponovať,
• prejavy vôle sú nejasné alebo nejednoznačné,
• právny úkon odporuje zákonu alebo dobrým mravom.

Má darca povinnosti voči obdarovanému?

Darca je povinný upozorniť obdarovaného na všetky vady daru, o ktorých vie. Ak tak neurobí a dar má skryté vady, obdarovaný má právo dar vrátiť.

Je možné stanoviť podmienky v darovacej zmluve?

Darovacia zmluva je bezodplatný právny úkon, preto nie je možné ukladať obdarovanému povinnosti týkajúce sa jeho správania.
Možné je však zriadenie vecného bremena, napríklad ak si darca ponechá právo doživotného užívania darovanej nehnuteľnosti. V takom prípade sa uzatvára darovacia zmluva a samostatná zmluva o zriadení vecného bremena.

Môže darca požadovať vrátenie daru?

V praxi sa dar často požaduje späť v prípadoch, keď sa obdarovaný začne správať voči darcovi nevhodne. Nie každé nevhodné správanie však predstavuje hrubé porušenie dobrých mravov. Nárok na vrátenie daru vzniká len vo výnimočných situáciách.

Za hrubé porušenie dobrých mravov sa považuje najmä:

• odmietanie poskytnúť darcovi potrebnú pomoc,
• vyhrážanie sa darcovi,
• spáchanie trestného činu.

Naopak, za takéto porušenie sa nepovažuje:

• predaj darovanej veci tretej osobe,
• samotná nevďačnosť,
• nepravidelný kontakt či nenavštevovanie darcu počas sviatkov.

Ak obdarovaný odmietne dar vrátiť, darca sa môže domáhať svojho práva súdnou cestou, čo však býva časovo aj procesne náročné.

Čo ak obdarovaný dar neprijme?

Ak obdarovaný dar výslovne neprijme, darovacia zmluva je neplatná. Ide o dvojstranný právny úkon, ktorý vyžaduje zhodnú vôľu oboch zmluvných strán.

Podlieha darovanie nehnuteľnosti dani?

Nie, darovanie nehnuteľnosti nepodlieha dani z darovania.

Platí iný režim pre právnické osoby?

Darovacia zmluva je upravená výlučne občianskym právom. To znamená, že aj darovanie medzi podnikateľmi alebo právnickými osobami sa riadi civilnoprávnymi predpismi.

Aké sú riziká darovania bez odbornej pomoci?

Darovacie zmluvy na nehnuteľnosti musia spĺňať presne stanovené náležitosti. Ak tieto požiadavky nie sú dodržané, okresný úrad nepovolí vklad vlastníckeho práva. Neodborne pripravené zmluvy môžu obom stranám spôsobiť značné komplikácie.
V mnohých prípadoch pritom postačuje aj základná odborná konzultácia, ktorá pomôže predísť chybám a zabezpečiť bezproblémový priebeh celého procesu.

Zhrnutie

Darovanie nehnuteľnosti je bežný spôsob bezodplatného prevodu vlastníctva bez daňového zaťaženia, avšak vyžaduje dodržanie prísnych právnych pravidiel.
Darovacia zmluva musí byť písomná, obsahovať presnú identifikáciu nehnuteľnosti, údaje o zmluvných stranách, úradne overené podpisy a musí byť v súlade s Občianskym zákonníkom a katastrálnym zákonom. Nedodržanie týchto podmienok môže viesť k neplatnosti zmluvy a problémom pri zápise do katastra.
Darca má povinnosť informovať o známych vadách a nemôže ukladať obdarovanému nevhodné podmienky. Vrátenie daru prichádza do úvahy len vo výnimočných prípadoch hrubého porušenia dobrých mravov.
Z tohto dôvodu je vhodné venovať príprave darovacej zmluvy dostatočnú pozornosť, aby celý proces prebehol hladko a bez právnych rizík.

Ak po prečítaní tohto článku máte otázky, zavolajte nám! Kontakty nájdete tu: https://www.babonytre.sk/kontakt 

Zdrojový text: https://www.nehnutelnosti.sk/ 

Zdroj fotografie: https://www.nehnutelnosti.sk/