Koniec zdražovania? V niektorých mestách ceny bytov už klesajú
Ilúzia o tom, že nehnuteľnosti budú rásť donekonečna, sa postupne rúca. Pre tých, ktorí celé mesiace čakali na dostupnejšie podmienky na kúpu bývania, prinášajú čerstvé štatistické správy za druhý štvrťrok 2026 prvé pozitívne signály – v jednotlivých regiónoch Slovenska ceny bytov reálne klesajú. Očakávať plošný prepad po celej krajine, z ktorého by profitovali úplne všetci, sa však neoplatí. Dnešný trh s bývaním prechádza štiepením a ukazuje paradoxné trendy: kým jeden segment nehnuteľností zlacňuje, analogické objekty doslova na susednej ulici, no s izbou navyše, trhajú rekordné cenové ukazovatele. Čo sa v skutočnosti deje na trhu?
Bratislavská cenová schizofrénia
Analýza trhovej situácie v Bratislave ukazuje výrazný kontrast. Prečo sa dynamika cenového vývoja dvojizbových a trojizbových bytov pohybuje opačným smerom? Podľa aktuálnej analytiky špecializovaných monitorovacích platforiem, kým mediánová cena dvojizbových bytov medzikvartálne klesla o 3,82 % (zo 249 000 € na 239 500 €), trojizbové bývanie v hlavnom meste naopak zdraželo o 3,0 % (na 298 700 €).
Expert Michal Pružinský vysvetľuje túto zákonitosť pomerne jednoducho:
„Pokles cien dvojizbových bytov spôsobil tlak prísnych hypotekárnych limitov Národnej banky Slovenska, na ktoré narážajú najmä prvokupujúci bez dostatočného vlastného kapitálu.“
Iná situácia nastáva pri priestrannejších trojizbových bytoch. Tieto nehnuteľnosti si častokrát kupujú rodinní kupujúci so stabilným finančným zázemím, ktorí investujú prostriedky z predaja predchádzajúceho bývania. Keďže disponujú nahromadeným kapitálom, sú omnoho menej citliví na aktuálne úrokové sadzby hypoték. Celkový rast cien trojizbových nehnuteľností v meste navyše potiahol výrazný kvartálny skok v prestížnom okrese Bratislava I, zatiaľ čo vo väčšine ostatných mestských častí ceny skôr stagnovali.
Mediánové ceny 3-izbových bytov v krajských mestách (€)
| Mesto / Okres | 2026 – 1. Q | 2026 – 2. Q | Medzikvartálna zmena (%) |
| Banská Bystrica | 205 000 | 210 000 | +2,4 |
| Bratislava | 289 900 | 298 700 | +3,0 |
| Bratislava I | 398 000 | 429 950 | +8,0 |
| Bratislava II | 285 000 | 285 000 | 0,0 |
| Bratislava III | 340 000 | 339 000 | -0,3 |
| Bratislava IV | 267 500 | 252 995 | -5,4 |
| Bratislava V | 259 900 | 260 000 | 0,0 |
| Košice | 219 000 | 222 000 | +1,4 |
| Košice I | 230 000 | 254 250 | +10,5 |
| Košice II | 220 000 | 216 990 | -1,4 |
| Košice III | 199 000 | 199 990 | +0,5 |
| Košice IV | 215 499,5 | 220 000 | +2,1 |
| Nitra | 174 000 | 174 945 | +0,5 |
| Prešov | 182 880 | 176 247,5 | -3,6 |
| Trenčín | 175 000 | 179 250 | +2,4 |
| Trnava | 198 150 | 204 455 | +3,2 |
| Žilina | 220 000 | 229 000 | +4,1 |
Keď na cene nezáleží
Čo presne stojí za skokovým nárastom cien väčších bytov v samotnom centre nášho hlavného mesta? Pri trojizbových nehnuteľnostiach v okrese Bratislava I (Staré Mesto) štatistické ukazovatele zaznamenali výrazný vzostup až o 8,0 %, čím sa mediánová hodnota vyšplhala na úroveň 429 950 €.
„Historické jadro metropoly funguje ako špecifický prémiový mikrotrh. Prevládajú tu bonitní klienti nakupujúci nehnuteľnosti výhradne z vlastných zdrojov, ktorí v nich vidia bezpečný prístav pre uloženie a ochranu svojho kapitálu,“ vysvetľuje expert Michal Pružinský.
Vzhľadom na celkovo nižší objem realizovaných transakcií v tomto obvode dokáže aj niekoľko obchodov s luxusnými objektmi umelo posunúť priemer smerom nahor. Títo záujemcovia jednoducho dlhodobo akceptujú obrovské cenové prirážky za prestíž lokality.
Východ narazil na strop hypoték
Mimořádne zaujímavá, no pre mnohé rodiny bolestivá anomália nastala v Prešove. Narážajú kupujúci na východnom Slovensku na hornú hranicu cenovej dostupnosti? Fakty hovoria jasnou rečou: 2-izbové byty tu zdraželi o 5,23 %, no 3-izbové naopak zlacneli o 3,6 % (klesli na 176 247,5 €).
Analytik upozorňuje, že priemerné mzdy v Prešovskom kraji pri veľkých bytoch nad 180-tisíc eur jednoducho narazili na finančný strop prísnych hypotekárnych testov. To prinútilo predávajúcich znížiť požadované sumy.
„Časť rodín preto preorientovala svoj dopyt na cenovo dostupnejšie dvojizbové byty, čím vytvorila silný dopytový tlak a vyhnala ich cenu nahor o 5,23 %.“
Rozdiel v cene medzi dvoj- a trojizbovým bytom sa tak stlačil na necelých 13 250 eur, čo je podľa Pružinského z dlhodobého hľadiska absolútne neudržateľný stav.
Skokan z Trenčína a spiaca Nitra
Na opačnom konci príbehu stojí Trenčín, ktorý zaznamenal najvyšší rast pri 2-izbových bytoch spomedzi všetkých krajských miest – poskočili o 6,90 % (na 155-tisíc eur). Aké lokálne faktory ho ťahajú vpred? V prvom štvrťroku bol Trenčín najlacnejším krajským mestom na západnom Slovensku.
Podľa experta je jeho prvenstvo v raste len prirodzeným efektom dobiehania okolitých miest. Mesto ťaží z vysokej zamestnanosti, silného priemyslu a výbornej dostupnosti na diaľnicu. Cenovka okolo 155-tisíc je pre pracujúce páry stále bankovo ľahko financovateľná, čo udržalo trh živý.
Úplne iný scenár zažíva Nitra. Prečo jej trh stagnuje, kým okolité mestá ako Trnava či Žilina zaznamenali pri bytoch solídny rast? Analytik tvrdí, že nitriansky trh prešiel dynamickým zdražovaním už v minulosti pri príchode veľkých investícií a svoj rastový potenciál vyčerpal.
So saturáciou nájomného trhu opadol dopyt investorov, ktorí kedysi masívne skupovali malé byty. Minimalizovaný rozdiel cca 15 000 eur medzi dvoj- a trojizbovým bytom navyše vytvára patovú situáciu, kedy sú menšie byty pre kupujúcich relatívne drahé, no na väčší byt nemajú dostatočný úverový limit.
Ak po prečítaní tohto článku máte otázky, zavolajte nám! Kontakty nájdete tu: https://www.babonytre.sk/kontakt
Zdrojový text: https://www.nehnutelnosti.sk/
Zdroj fotografie: https://www.rbc.ua/
