Prenajímate byt alebo žijete v podnájme? Pripravte sa na obrovské zmeny od roku 2027

7x 02.11.2026 Barbara Dörnhöfer

Slovenský realitný trh stojí na prahu najväčšej legislatívnej reformy za posledné desaťročia.
Od 1. júla 2027 vstúpi do platnosti nový Občiansky zákonník, ktorý kompletne prepíše pravidlá prenájmu nehnuteľností. Táto zásadná zmena sa dotkne státisícov ľudí – od vlastníkov investičných bytov cez bežných nájomníkov až po podnikateľov v komerčných priestoroch.

Nová právna úprava prichádza s cieľom zjednotiť doteraz roztrieštenú legislatívu. Definitívne sa zruší doterajší zákon o krátkodobom nájme bytu, ako aj zákon o nájme nebytových priestorov. Namiesto nich vznikne jeden komplexný a prehľadný systém pravidiel, ktorý prerozdelí práva a povinnosti medzi majiteľov a nájomcov úplne novým spôsobom.

1. Ochrana poctivých nájomníkov: Prichádza prednájomné právo

Jednou z najvýznamnejších noviniek, ktorá poteší najmä spoľahlivých nájomcov, je zavedenie prednájomného práva. Ak nájomný vzťah bez problémov funguje, legislatíva bude primárne podporovať jeho pokračovanie. Poctivý nájomca tak získa legislatívnu výhodu a prednostné právo na predĺženie zmluvy pred novými záujemcami.

Zaujímavou inováciou je aj možnosť dohodnúť sa na platení nájomného v naturáliách. Podmienkou však zostáva, že takéto plnenie musí mať jasne vyčísliteľnú finančnú hodnotu.

2. Silnejšie zbrane pre majiteľov: Inflačná doložka a záložné právo

Prenajímatelia získajú do rúk nové, vysoko efektívne nástroje na ochranu svojho majetku a investícií:

Zákonná inflačná doložka: Majitelia budú môcť legálne zvyšovať nájomné na základe aktuálneho vývoja inflácie. Ak prenajímateľ doručí nájomníkovi oficiálne oznámenie o zvýšení, nová suma začne platiť hneď od nasledujúceho mesiaca. Pozor však na termíny – ak to majiteľ nestihne oznámiť do konca príslušného kalendárneho roka, jeho nárok na dané obdobie zaniká.
Zákonné záložné právo: Nový predpis automaticky zakladá majiteľovi záložné právo na veci nájomníka, čím sa zabezpečia akékoľvek vzniknuté peňažné pohľadávky. Toto právo vzniká priamo zo zákona, bez ohľadu na to, či ide o hnuteľný alebo nehnuteľný predmet nájmu.

3. Rýchlejšie riešenie dlhov a koniec bytových náhrad

Ak nájomca prestane platiť, majiteľ už nebude musieť čakať dlhé mesiace na vypratanie. Lehota pri odstúpení od zmluvy z dôvodu neplatenia sa výrazne skracuje.

Postup bude nasledovný: majiteľ doručí písomné upozornenie na dlh. Ak nájomca neuhradí podlžnosti do termínu nasledujúcej splatnosti, majiteľ má právo od zmluvy okamžite odstúpiť.

Nová legislatíva navyše kompletne ruší doterajší inštitút bytových náhrad, ktorý v minulosti majiteľom extrémne komplikoval proces vysťahovania neplatičov.

4. Drastické pokuty za nevčasné odovzdanie bytu

Ukončenie nájmu na neurčitý čas bude flexibilnejšie. Výpovedná lehota pri nehnuteľnostiach sa skracuje na dva mesiace (pri hnuteľných veciach bude platiť iba 10 dní). Zákon rieši aj extrémne dlhodobé nájmy – zmluvy uzatvorené na desiatky rokov bude možné jednostranne ukončiť po uplynutí 50 rokov.

Zásadným varovaním pre nedôsledných nájomníkov je nový finančný trest za neodovzdanie nehnuteľnosti v termíne. Ak nájomca neodovzdá byt včas, bude musieť majiteľovi platiť dvojnásobok pôvodne dohodnutého mesačného nájomného za každý mesiac neoprávneného užívania.

Ak nájomník v byte zanechá svoje veci, majiteľ ho vyzve na ich vypratanie. Ak sa tak nestane, uloží ich do úschovy na náklady nájomcu. Ak si ich nájomca nevyzdvihne do troch mesiacov, majiteľ ich môže legálne predať a z výťažku uhradiť náklady na úschovu.

5. Pravidlá pre údržbu, rekonštrukcie a modernizáciu

Nový Občiansky zákonník jasne rozlišuje medzi bežnou údržbou a strategickou modernizáciou budovy:

Nevyhnutná údržba: Nájomník je povinný strpieť práce, ktoré udržiavajú budovu v dobrom stave a predchádzajú škodám (napr. maľovanie spoločných priestorov, odstraňovanie následkov havárií). Ak kvôli týmto prácam nemôže nehnuteľnosť plnohodnotne užívať, má právo na zľavu z nájmu alebo náhradu účelne vynaložených nákladov.
Modernizácia (zatepľovanie, solárne panely): Nájomca musí tieto stavebné úpravy povinne strpieť. Majiteľ má následne právo zvýšiť nájomné, avšak toto zvýšenie nesmie presiahnuť 5 % zo skutočne vynaložených nákladov ročne.

6. Uzatváranie zmlúv a limit na finančný depozit

Hoci nová legislatíva pri nájme bytu nebude striktne vyžadovať písomnú formu zmluvy, odborníci ju naďalej dôrazne odporúčajú ako najlepší dôkazný prostriedok. Ak nájomca požiada o písomné potvrdenie, prenajímateľ je povinný mu ho vydať. Zmluva musí vždy presne definovať nehnuteľnosť, výšku platieb, spôsob ich výpočtu a splatnosť.

Zákon zavádza aj prísny strop na peňažnú zábezpeku (kauciu) – finančný depozit nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájmu vrátane energií.

Zvyšovanie nájmu bez predchádzajúcej dohody v zmluve bude možné len vtedy, ak nájomný vzťah trvá minimálne 5 rokov. Prvýkrát môže majiteľ takto upraviť cenu po 3 rokoch a následne najskôr každé ďalšie tri roky. Prípadné spory o výšku nájomného bude riešiť súd.

Úpravy pre zdravotne znevýhodnených

Ak si zdravotný stav nájomníka vyžaduje úpravu bytu (napr. bezbariérový prístup), majiteľ nesmie tieto stavebné úpravy odmietnuť bez vážneho dôvodu. Nájomník si však tieto zmeny financuje sám, zodpovedá za prípadné škody a pri odsťahovaní musí na vlastné náklady uviesť byt do pôvodného stavu.

7. Nový režim pre komerčné nehnuteľnosti a podnikateľov

Reforma zavádza do právneho poriadku nový oficiálny pojem: priestor určený na podnikanie. Ide o akúkoľvek budovu alebo jej časť, ktorá slúži na podnikateľské účely – od výrobných hál a maloobchodných predajní až po lekárske ambulancie.

Pre tento segment platí, že zmluva nemusí byť písomná. Podnikatelia však získavajú novú zaujímavú možnosť: ak im majiteľ dá výpoveď, môžu žiadať finančnú náhradu za vybudovanú zákaznícku základňu. Táto kompenzácia však nie je automatická – partneri si ju musia vopred výslovne dohodnúť v nájomnej zmluve. Právo na túto náhradu zaniká v prípade, ak nájomca hrubo porušil svoje zákonné povinnosti.